Em 2026, os senhorios podem atualizar a renda dos contratos de arrendamento em vigor com base no coeficiente publicado pelo INE. Mas há regras: prazo legal para notificar, carta registada obrigatória e forma específica de cálculo. Este guia explica tudo.
O que é o coeficiente de atualização?
Todos os anos, o INE (Instituto Nacional de Estatística) publica um coeficiente de atualização das rendas, baseado na variação do Índice de Preços no Consumidor (IPC). Este coeficiente determina o máximo que o senhorio pode aumentar a renda anualmente.
Para 2026, o coeficiente é 1,0224, o que corresponde a uma subida de 2,24%.
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Quais contratos podem ser atualizados?
Podes atualizar a renda em contratos de arrendamento urbano com as seguintes condições:
- Contrato em vigor há pelo menos 1 ano desde a última atualização (ou desde o início do contrato)
- O contrato não pode estar em regime de renda condicionada ou apoiada (regras diferentes aplicam-se)
- Contratos anteriores a 1990 têm proteções especiais, confirma o regime aplicável
Prazo e forma de notificação
Esta é a parte que muitos senhorios falham. A lei (art. 24.º NRAU) exige que o inquilino seja notificado com pelo menos 30 dias de antecedência relativamente à data em que a nova renda passa a ser devida — e o prazo conta a partir da data de receção da carta, não da data de envio. Na prática, recomendamos enviar com 35 dias de antecedência (30 legais + ~5 dias de processamento e entrega CTT).
A notificação deve ser feita por carta registada com aviso de receção (AR). O AR é assinado pelo inquilino no momento da entrega e é a prova legal da data de receção. Não basta email, mensagem ou comunicação oral.
Calendário, Quando notificar?
Exemplo concreto: envias a carta a 30 de março. O CTT entrega a 2 de abril (data que consta no AR). Os 30 dias contam a partir de 2 de abril → vencem a 2 de maio. A nova renda pode entrar em vigor a 1 de junho (primeiro mês completo após o prazo).
Histórico do coeficiente de atualização de renda (2017–2026)
O coeficiente de cada ano é fixado pelo INE com base na variação do IPC dos últimos 12 meses (agosto a julho do ano anterior). Em 2024 atingiu o valor mais alto em décadas, reflexo da inflação pós-pandemia.
| Ano | Coeficiente | Aumento máximo | Referência |
|---|---|---|---|
| 2026 | 1,0224 | +2,24% | Aviso n.º 23174/2025 |
| 2025 | 1,0216 | +2,16% | Aviso n.º 23099/2024 |
| 2024 | 1,0694 | +6,94% | Aviso n.º 20980-A/2023 |
| 2023 | 1,0200 | +2,00% | Lei n.º 19/2022 Aviso n.º 20809-A/2022 |
| 2022 caducado | 1,0043 | +0,43% | Aviso n.º 17989/2021 |
| 2021 caducado | 0,9997 | -0,03% | Aviso n.º 15365/2020 |
| 2020 caducado | 1,0051 | +0,51% | Aviso n.º 15225/2019 |
| 2019 caducado | 1,0115 | +1,15% | Aviso n.º 13745/2018 |
| 2018 caducado | 1,0112 | +1,12% | Aviso n.º 11053/2017 |
| 2017 caducado | 1,0054 | +0,54% | Aviso n.º 11562/2016 |
| 2016 caducado | 1,0016 | +0,16% | Aviso n.º 10784/2015 |
Fonte: Diário da República. Os anos marcados como caducado já não podem ser aplicados em 2026 — o direito expira 3 anos após a data em que cada atualização teria sido possível (art. 24.º NRAU).
Nunca atualizei a renda — posso recuperar os aumentos em falta?
Sim, mas com limites. A lei permite aplicar coeficientes acumulados numa única carta registada, mas cada coeficiente caduca ao fim de 3 anos. Em 2026, só podes aplicar os coeficientes de 2023, 2024, 2025 e 2026. Coeficientes de 2022 ou anteriores já não são recuperáveis.
O que perdes definitivamente é o retroativo: os meses passados em que cobraste menos do que tinhas direito. Esse dinheiro não é recuperável. Mas podes corrigir o valor daqui para a frente com os coeficientes que ainda não caducaram.
O que acontece se perderes o prazo de notificação?
A atualização não fica inválida — mas atrasa. A nova renda só é devida 30 dias após a receção da carta pelo inquilino, independentemente da data que indicares na carta.
Exemplo: queres que a nova renda comece em maio. Envias a carta em 10 de abril, mas o inquilino só a recebe a 14 de abril. Os 30 dias vencem a 14 de maio — logo a nova renda só pode entrar em vigor a partir de junho, não de maio como planeaste. Perdes um mês de receita adicional.
O que nunca podes fazer é cobrar retroativamente os meses em que a nova renda ainda não estava em vigor.
O que deve conter a carta?
A carta de atualização de renda deve incluir:
- Identificação do senhorio (nome e NIF)
- Identificação do inquilino e da fração arrendada
- Renda atual e nova renda
- Coeficiente aplicado (1,0224 para 2026)
- Data a partir da qual a nova renda é devida
- Referência ao artigo 24.º do NRAU
- Data e assinatura do senhorio
Pode o inquilino recusar a atualização?
Em geral, não — o coeficiente publicado pelo INE é de aplicação geral nos contratos de arrendamento habitacional a que o NRAU se aplica. Desde que o senhorio tenha respeitado os prazos e a forma legal, o inquilino é obrigado a pagar a nova renda.
Existem, no entanto, exceções importantes:
- Contratos anteriores a 1990 em regime de proteção especial (arrendatários com 65+ anos, com deficiência >60%, ou rendimento baixo) têm regras de transição diferentes
- Renda condicionada ou apoiada (programas de habitação a custos acessíveis) segue regras próprias
- Se o senhorio não enviou a carta registada com AR, o inquilino tem todo o direito de recusar
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