O Senhorio Não Devolve a Caução? Exige-a por Carta Registada

O contrato acabou, entregaste as chaves, a casa ficou em condições, e a caução não aparece. É das situações mais comuns no fim de um arrendamento em Portugal, e a resposta certa não é ligar mais uma vez nem mandar mais uma mensagem: é uma interpelação formal por carta registada com aviso de receção. Este guia explica os teus direitos, traz uma minuta pronta a usar e diz-te o que fazer se mesmo assim o senhorio não pagar.

O que diz a lei sobre a caução

No arrendamento habitacional, o senhorio pode exigir uma caução como garantia do cumprimento do contrato (art. 1076.º do Código Civil). A caução serve para cobrir, no fim do contrato, aquilo que fique por pagar: rendas ou encargos em dívida e danos no imóvel que sejam da responsabilidade do inquilino.

Dois pontos que os senhorios esquecem com frequência:

• O desgaste normal não se desconta. O inquilino responde por danos que excedam o uso prudente do imóvel (art. 1043.º do Código Civil). Tinta gasta, pequenas marcas de móveis, o envelhecimento natural de equipamentos: nada disto justifica reter a caução.
• A caução não é um bónus de fim de contrato. Se não há rendas em falta nem danos imputáveis, a caução tem de ser devolvida por inteiro. Se há retenções, o senhorio deve identificá-las e justificar os valores, não basta dizer "fiquei com ela".

Passo a passo para reaver a caução

• 1

  Junta os teus comprovativos

  Contrato de arrendamento, comprovativo do pagamento da caução, prova da entrega das chaves e fotografias do estado da casa à saída. Se fizeste vistoria de saída com o senhorio, melhor ainda.

• 2

  Escreve a interpelação

  Curta e factual: identifica o contrato, a data em que terminou, o valor da caução, o IBAN para devolução e um prazo concreto (10 dias úteis é razoável). Usa a minuta abaixo.

• 3

  Envia por carta registada com AR

  É o AR assinado que prova a data da interpelação. Podes ir aos CTT, ou carregar o PDF no cartaregistada.pt e nós tratamos do envio por 14,99 €.

• 4

  Se o prazo passar, escala

  Julgados de paz (até 15.000 €, custas reduzidas), injunção para dívidas pecuniárias, ou ação judicial. Em muitos casos a carta resolve antes de chegares aqui.

Minuta: carta de interpelação para devolução da caução

Substitui os campos destacados pelos teus dados. A carta deve ser assinada à mão ou com a Chave Móvel Digital.

Porquê carta registada com AR, e não email?

Porque a interpelação só produz efeitos quando consegues provar que chegou. Um email é fácil de ignorar e de contestar. Com a carta registada com aviso de receção, o talão de AR volta assinado pelo senhorio com a data da receção, e é dessa data que conta o prazo que fixaste e os juros de mora. Se o caso for para os julgados de paz ou tribunal, é essa a prova que se aguenta.

Saíste de Portugal antes de receber a caução?

É o cenário clássico de quem termina um arrendamento e regressa ao seu país, ou muda de cidade, com a caução pendurada. Não precisas de estar em Portugal nem de pedir favores: carregas a carta no cartaregistada.pt a partir de qualquer país e ela é impressa e entregue aos CTT em Portugal como registada com AR. A morada de remetente no envelope tem de ser portuguesa (a de um familiar ou amigo serve), e é aí que o AR assinado é entregue.

Perguntas frequentes

O senhorio tem prazo legal para devolver a caução?

A lei não fixa um prazo expresso. A caução deve ser devolvida no fim do contrato, verificado o estado do imóvel e pagas as rendas e encargos. Como não há prazo automático, é a tua interpelação com prazo concreto que constitui o senhorio em mora, e é por isso que ela deve ser feita por carta registada com AR.

Pode descontar limpeza ou pintura?

Só se exceder o desgaste normal de uma utilização prudente. Uma pintura para "refrescar" a casa entre inquilinos é manutenção do senhorio; um buraco na parede ou um eletrodoméstico partido por mau uso já é imputável ao inquilino. A fronteira discute-se caso a caso, e é o senhorio quem tem de justificar as retenções.

Quanto tempo depois do fim do contrato posso ainda exigir?

O direito à devolução não desaparece por esperares uns meses. Mas quanto mais cedo interpelares, mais fácil é provar o estado da casa à saída e menos espaço há para histórias. Envia a carta assim que perceberes que a devolução não vem por vontade própria.

E se o senhorio não responder à carta?

Com o AR assinado tens a prova da interpelação. Os caminhos seguintes são os julgados de paz (até 15.000 €, com custas reduzidas e sem advogado obrigatório), o procedimento de injunção, ou uma ação em tribunal. Leva a cópia da carta, o comprovativo de envio e o talão de AR: é esse conjunto que transforma "ele diz, eu digo" num caso objetivo.

A caução e as rendas antecipadas são a mesma coisa?

Não. As rendas antecipadas são rendas pagas adiantadas e vão sendo consumidas nos últimos meses do contrato; a caução é uma garantia que deve ser devolvida no fim. Se pagaste as duas coisas à entrada, confirma no contrato o que era o quê antes de escrever a carta, e exige cada valor pelo nome certo.