Quanto tempo de aviso prévio tem o inquilino de dar para sair da casa?

Pelas regras gerais do art. 1098.º do Código Civil, num contrato de prazo certo com duração igual ou superior a 1 ano o inquilino deve avisar com pelo menos 120 dias de antecedência; se o contrato tiver duração inferior a 1 ano, 60 dias. Nos contratos de duração indeterminada, o aviso é em regra de 120 dias. Confirma sempre o teu contrato, porque há cláusulas e regimes específicos que podem alterar estas regras.

O inquilino pode sair antes do fim do contrato de prazo certo?

Em regra sim, mas só depois de decorrido um terço do prazo inicial do contrato ou da renovação em curso, e respeitando sempre o aviso prévio (120 dias em contratos de 1 ano ou mais, 60 dias em contratos mais curtos). Sair sem cumprir o aviso pode obrigar ao pagamento das rendas correspondentes ao período de aviso em falta.

Quando é devolvida a caução depois de sair da casa?

A lei não fixa um prazo rígido para a devolução da caução. Na prática, deve ser devolvida após a entrega das chaves e a verificação de que o imóvel está no estado acordado, descontando apenas valores justificados: danos além do desgaste normal ou quantias em dívida. Documenta o estado da casa à saída com fotografias e, se possível, um auto de entrega assinado pelas duas partes.

Inquilino: Como Rescindir o Contrato de Arrendamento (2026)

Q: A denúncia do contrato pelo inquilino tem de ser por carta registada?

Sim. As comunicações de cessação do contrato de arrendamento devem seguir a forma do art. 9.º do NRAU, o que na prática significa carta registada com aviso de receção enviada para a morada do senhorio indicada no contrato. Um email, SMS ou aviso verbal em regra não produz o efeito legal e deixa-te sem prova.

Vais mudar de casa, de cidade ou de vida, e precisas de sair do arrendamento antes de o contrato acabar (ou no fim dele). A lei portuguesa dá-te esse direito, mas com duas condições que apanham muita gente de surpresa: um aviso prévio longo e uma forma obrigatória. A comunicação ao senhorio tem de seguir por carta registada com aviso de receção (AR). Este guia é para ti, inquilino. És senhorio e queres fazer cessar o contrato? As regras são outras: vê este guia.

O teu direito de denúncia: art. 1098.º do Código Civil

O direito do inquilino a pôr fim ao contrato chama-se denúncia pelo arrendatário e está no art. 1098.º do Código Civil. Não precisas do acordo do senhorio nem de justificar a decisão. Precisas de cumprir os prazos e a forma.

Estas são as regras gerais. O teu contrato pode ter cláusulas específicas e há regimes particulares (contratos antigos, por exemplo), por isso confirma sempre o que assinaste:

Contrato de prazo certo: podes denunciar depois de decorrido um terço do prazo inicial (ou da renovação em curso). Num contrato standard de 1 ano, podes avisar a partir do 4.º mês.
Aviso prévio, contrato de 1 ano ou mais: pelo menos 120 dias antes da data em que queres que o contrato acabe.
Aviso prévio, contrato com menos de 1 ano: pelo menos 60 dias.
Contrato de duração indeterminada: podes denunciar a qualquer momento, em regra com 120 dias de antecedência.

Se não cumprires o aviso prévio Entregar as chaves e sair não faz cessar o contrato. Se saíres sem o aviso devido, o senhorio pode em regra exigir as rendas correspondentes ao período de aviso em falta.

A carta registada com AR é obrigatória

As comunicações de cessação do contrato de arrendamento devem seguir a forma do art. 9.º do NRAU: na prática, carta registada com aviso de receção enviada para a morada do senhorio indicada no contrato. É o AR assinado que te dá prova, com data, de que o senhorio recebeu o aviso.

Mensagem de WhatsApp, email ou telefonema não cumprem a forma legal e, pior, deixam-te sem prova se o senhorio mais tarde disser que nunca foi avisado ou discutir a data. Como a caução e vários meses de renda podem depender dessa data, a carta registada não é um capricho burocrático: é a tua prova.

Como contar o prazo

1

Escolhe a data de saída

A data em que queres que o contrato termine, normalmente o dia da entrega das chaves.
2

Conta 120 dias para trás (ou 60)

O aviso tem de chegar ao senhorio pelo menos 120 dias antes dessa data (60 dias se o contrato tiver menos de 1 ano). Dias de calendário, não dias úteis.
3

Verifica a regra do terço

Em contratos de prazo certo, confirma que já decorreu um terço do prazo (ou da renovação em curso). Num contrato de 1 ano, são 4 meses.
4

Envia com folga

O que conta é a receção pelo senhorio, não o dia em que envias. Não deixes para o último dia: dá uns dias de margem para a entrega.

Minuta da carta de denúncia

A carta pode ser curta e factual. Adapta os campos entre parênteses retos:

[Nome do inquilino]
[Morada do imóvel arrendado]

Exmo.(a) Sr.(a) [Nome do senhorio]
[Morada do senhorio constante do contrato]

[Localidade], [data]

Assunto: Denúncia do contrato de arrendamento (art. 1098.º do Código Civil)

Exmo.(a) Senhor(a),

Na qualidade de arrendatário(a) do imóvel sito em [morada completa do imóvel], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho pela presente comunicar a denúncia do referido contrato, nos termos do art. 1098.º do Código Civil, com efeitos a [data de cessação], data em que procederei à entrega do imóvel e das respetivas chaves.

Solicito a devolução da caução prestada, no valor de [valor], após a verificação do estado do imóvel, bem como a indicação da forma que preferir para a entrega das chaves.

Com os melhores cumprimentos,

[Assinatura]
[Nome completo]

Antes de enviar Confirma que a data de cessação respeita o aviso prévio (contado até à receção da carta, não até ao envio) e a regra do terço. Guarda uma cópia da carta, o talão de registo e, depois, o AR assinado.

Caução e vistoria à saída

A lei não fixa um prazo rígido para a devolução da caução. Em termos gerais, deve ser devolvida depois da entrega das chaves e da verificação do estado do imóvel, descontando apenas valores justificados: danos além do desgaste normal ou quantias em dívida. Para te protegeres:

Fotografa ou filma a casa no dia da saída, incluindo os contadores.
Pede um auto de entrega simples, assinado pelas duas partes, no momento da devolução das chaves.
Trata da cessação ou transferência dos contratos de água, luz, gás e telecomunicações.
Se a caução ficar retida sem justificação, o passo standard seguinte é uma carta registada com AR a exigir formalmente a devolução.

Enviar a carta sem ir ao correio

Podes tratar de tudo online: carregas a carta assinada (PDF, Word ou fotografia), indicas a morada do senhorio, e nós imprimimos e enviamos pelos CTT como carta registada com aviso de receção. Custa 14,99 € tudo incluído (impressão até 10 páginas, envelope, portes e AR), segue em 2 dias úteis e funciona a partir de qualquer país. Recebes o comprovativo e o número de registo dos CTT por email.

Pronto para enviar a tua carta de denúncia?

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Perguntas frequentes

Posso simplesmente combinar a saída com o senhorio?

Sim. Por acordo mútuo (revogação) o contrato pode acabar em qualquer data que ambos aceitem, sem aviso prévio. Põe o acordo por escrito, assinado pelas duas partes. As regras deste guia aplicam-se quando não há acordo e denuncias unilateralmente.

E se o meu contrato disser algo diferente do art. 1098.º?

Lê o contrato com atenção. Algumas cláusulas sobre a denúncia pelo inquilino são válidas, outras conflituam com normas imperativas e podem não valer. Se estiver muito dinheiro em jogo, uma consulta rápida com advogado compensa. Trata os números deste guia como o regime geral, não como substituto da leitura do teu contrato.

Depois de enviar a carta posso mudar de ideias?

A denúncia produz efeitos na data que indicaste e o contrato cessa. Para ficares, precisarias do acordo do senhorio.

Para que morada envio a carta?

Para a morada do senhorio indicada no contrato para comunicações. Se entretanto o senhorio te comunicou formalmente uma morada nova, usa essa.

Sou senhorio, não inquilino. E as minhas regras?

A cessação pelo lado do senhorio segue artigos diferentes, com fundamentos e prazos muito mais apertados. Vê o guia sobre rescisão do contrato de arrendamento pelo senhorio.

Inquilino: Como Rescindir o Contrato de Arrendamento