Rescindir um contrato de arrendamento em Portugal não é simples, a lei protege fortemente os inquilinos, e qualquer passo em falso pode invalidar o processo e obrigar a recomeçar do zero. Este guia explica os motivos legais, os prazos obrigatórios e como comunicar a rescisão correctamente.
1. Quando pode o senhorio rescindir o contrato?
Ao contrário do inquilino, que pode denunciar o contrato com aviso prévio, o senhorio tem um conjunto mais restrito de motivos legais. Os principais são:
Não pagamento de renda
Mora igual ou superior a 3 meses (art. 1083.º n.º 3 CC), ou atraso de mais de 8 dias por mais de 4 vezes em 12 meses (art. 1083.º n.º 4 CC)
Fim do prazo contratual
Quando o contrato chega ao fim e o senhorio não pretende renovar, com aviso prévio de 240 dias (contratos ≥ 6 anos), 120 dias (1–6 anos) ou 60 dias (6 meses a 1 ano), art. 1097.º CC
Habitação própria ou familiar
O senhorio precisa do imóvel para si ou para descendentes/ascendentes diretos, prazo mínimo de 2 anos de contrato e aviso de 6 meses
Obras de demolição ou remodelação
Obras que obriguem à desocupação do imóvel, devidamente licenciadas, aviso de 6 meses mínimo
Precisa de enviar carta de rescisão?
Carta registada com aviso de receção gerada com os teus dados e enviada pelos CTT. Conforme o Código Civil, em 5 minutos.
Enviar carta registada, 14,99€2. Rescisão por não pagamento, o processo
É o motivo mais frequente. O processo legal tem passos específicos que precisam de ser seguidos pela ordem correcta:
- Enviar carta registada de interpelação, perante a falta de pagamento, podes enviar uma notificação formal a exigir o pagamento num prazo definido (habitualmente 8 dias). Esta carta documenta a interpelação.
- Aguardar o prazo, se o inquilino não pagar no prazo indicado, ficas em posição de avançar.
- Atingir os 3 meses de mora, a lei (art. 1083.º n.º 3 CC) permite a resolução do contrato quando a mora é igual ou superior a 3 meses.
- Enviar carta de resolução do contrato, carta registada com AR a comunicar formalmente a resolução do contrato e a solicitar a desocupação do imóvel.
- Avançar para o BAS ou tribunal, se o inquilino não sair voluntariamente, instaurar processo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).
3. Prazos de aviso prévio
| Motivo | Aviso mínimo | Obs. |
|---|---|---|
| Não pagamento de renda | Imediato após prazo da interpelação | Após 3 meses de mora (art. 1083.º n.º 3 CC) |
| Fim do contrato (6 meses a 1 ano) | 60 dias | Antes do fim do prazo |
| Fim do contrato (1–6 anos) | 120 dias | Antes do fim do prazo |
| Fim do contrato (≥ 6 anos) | 240 dias | Antes do fim do prazo |
| Necessidade habitacional própria | 6 meses | Contrato com mín. 2 anos |
| Obras de demolição/remodelação | 6 meses | Licença camarária obrigatória |
4. A carta registada é obrigatória?
Para a comunicação de rescisão, denúncia ou resolução do contrato, a lei (art. 9.º do NRAU) exige um escrito assinado, remetido por carta registada com aviso de receção (AR). É a via mais segura e com maior valor probatório em tribunal, sem prejuízo da entrega em mão com assinatura de receção, quando aplicável.
Se o inquilino não levantar a carta, o AR regressa com "não levantado", o que também tem valor legal, desde que enviado para a morada do contrato.
5. O que acontece se o inquilino recusar sair?
Se o inquilino não desocupar o imóvel no prazo indicado, tens duas vias:
- BAS, Balcão do Arrendatário e do Senhorio: processo administrativo de despejo, mais rápido (2 a 6 meses se não contestado). Não exige advogado para valores abaixo de certos limites.
- Ação judicial: intentar uma acção de despejo nos tribunais comuns. Mais demorado (1 a 3 anos) mas necessário em casos contestados ou complexos.
Em ambos os casos, as cartas registadas que enviaste são as provas fundamentais de que seguiste o processo legal correctamente. Que documentos guardar e como provar o envio, um a um →
Trata da rescisão online
Já tens a carta escrita? Carrega o PDF e nós enviamos pelos CTT com aviso de receção. 14,99€ tudo incluído.
Enviar a minha carta →Precisas da carta? Geramos a carta de rescisão por ti, grátis →