Inquilino Não Paga a Renda: O Que Fazer Passo a Passo (2026)

Quando um inquilino deixa de pagar a renda, a maioria dos senhorios não sabe por onde começar. Ligar? Enviar uma mensagem? Ir a tribunal diretamente? A resposta é: existe um processo legal específico que deves seguir, e a carta registada é o primeiro e mais importante passo.

Este guia explica os passos concretos, os prazos que a lei impõe e como proteger os teus direitos como senhorio.

1. Quais os prazos legais?

O Código Civil (art. 1083.º) e o NRAU estabelecem que o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda quando o inquilino esteja em mora por um período de 3 meses ou mais.

Mas atenção: para que esse prazo comece a contar formalmente, e para que possas usar o processo de despejo, precisas de ter enviado a notificação por carta registada com aviso de receção. Sem ela, a tua posição em tribunal fica fragilizada.

• A partir do 1.º dia de atraso: podes enviar um aviso amigável e uma interpelação formal a exigir o pagamento
• Nos primeiros 8 dias de mora: o inquilino pode regularizar e evitar a indemnização ou a resolução com esse fundamento (art. 1041.º n.º 2 CC)
• 3 meses de renda em falta: podes acionar a resolução do contrato (art. 1083.º n.º 3 CC)

2. Os 4 passos a seguir

1. 1.º Aviso (amigável), Contacta o inquilino de forma educada, por escrito. Uma mensagem ou email. Às vezes resolve-se. Guarda o registo.
2. Carta registada, Interpelação, Se não respondeu ou não pagou, envia carta registada com aviso de receção. Esta carta exige o pagamento num prazo definido (habitualmente 8 dias) e enquadra-se no regime do art. 1083.º e seguintes do Código Civil. É o passo mais importante.
3. Carta pré-ação, Se o prazo passou e continua sem pagar, envia uma segunda carta a comunicar a intenção de resolver o contrato e iniciar processo judicial.
4. BAS ou tribunal, Com as cartas enviadas e o prazo de 3 meses atingido, podes apresentar formulário de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ou intentar ação judicial.

3. Por que é tão importante a carta registada?

A carta registada com aviso de receção (AR) é a forma de notificação com maior valor probatório em tribunal, e é a via legalmente prevista para a comunicação de resolução do contrato (art. 9.º do NRAU). Serve como prova de que:

• O inquilino foi notificado formalmente
• Conhecia a situação e o prazo para regularizar
• O inquilino dispôs de prazo para regularizar após a notificação

Se o inquilino não levantar a carta nos CTT, o aviso de receção regressa com a indicação "não levantado", que também tem valor legal, desde que o envio tenha sido feito para a morada constante do contrato.

4. O que deve conter a carta?

Uma carta de interpelação por falta de pagamento deve incluir:

• Identificação do senhorio (nome e NIF)
• Identificação do inquilino e da fração arrendada
• Referência explícita aos meses em falta e valor em dívida
• Prazo para regularização (8 dias é o habitual)
• Menção ao artigo 1083.º do Código Civil
• Consequências em caso de não pagamento
• Data e assinatura do senhorio

5. Tenho de contratar advogado?

Para enviar a carta registada, não. Qualquer senhorio pode enviar a notificação por si próprio, desde que a carta tenha o conteúdo correto e seja enviada pelos CTT como carta registada com aviso de receção.

Para o processo de despejo no BAS, o formulário pode ser preenchido sem advogado quando o valor não excede determinados limites. Para ações judiciais complexas, recomenda-se apoio jurídico.

6. Quanto tempo demora o processo de despejo?

Em Portugal, o processo de despejo pode ser relativamente rápido se usares o BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio):

• BAS: tipicamente 2 a 6 meses se o inquilino não contestar
• Ação judicial: 1 a 3 anos nos tribunais comuns

Por isso, é fundamental agir cedo e com documentação em ordem, especialmente a carta registada com aviso de receção.