Quotas de condomínio em atraso: como cobrar por carta registada

A resposta curta: o condomínio tem um dos mecanismos de cobrança mais fortes da lei portuguesa — a ata da assembleia vale como título executivo (art. 6.º do DL 268/94). Mas o processo começa quase sempre pelo mesmo passo: uma carta registada com aviso de receção a interpelar o condómino em falta. Este guia percorre o caminho completo, da carta à execução.

Passo 1 — A interpelação por carta registada com AR

Antes de escalar, o administrador envia ao condómino faltoso uma carta que identifique:

• A fração e o condomínio em causa;
• Os períodos e valores em dívida, quota a quota (e fundo comum de reserva, se aplicável);
• A deliberação que fixou as quotas (data da assembleia e ata);
• Um prazo para pagamento (8 a 15 dias é o habitual) e o IBAN do condomínio;
• A advertência de que, sem pagamento, seguem juros de mora e a cobrança judicial com custas por conta do devedor.

O AR assinado (ou a carta devolvida — ver o que acontece quando não é levantada) é a prova de que o condómino foi interpelado. Sem ela, a discussão em tribunal começa mal.

Passo 2 — A ata como título executivo

O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 estabelece que a ata da assembleia de condóminos que delibera o montante das contribuições devidas constitui título executivo. Na prática: não é preciso uma ação judicial para "provar" a dívida — com a ata e a interpelação, o condomínio pode avançar diretamente para a execução.

Passo 3 — Se nem assim pagar

1. Juros de mora à taxa legal desde o vencimento de cada quota;
2. Execução com base na ata (via agente de execução) para penhora de contas, vencimento ou da própria fração;
3. Nas dívidas até 15.000 €, a injunção é uma alternativa rápida quando a ata tiver fragilidades.

Quem envia a carta: administrador ou condómino?

A cobrança cabe ao administrador (ou à empresa de gestão), em representação do condomínio. Um condómino individual pode pressionar o administrador a agir — por carta registada, já agora — mas a interpelação da dívida deve sair em nome do condomínio.